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Immobilien News Juni 2015
Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter: Mieter muss Installation grundsätzlich auch bei vorangegangener Selbstausstattung dulden
Einbau und Wartung von Rauchmeldern durch Vermieter führt zu Erhöhung des Gebrauchswerts und dauerhafter Verbesserung der Wohnverhältnisse
Bundesgerichtshof, Urteil vom 17.06.2015
- VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14 -
Ein Mieter hat den Einbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter auch dann zu dulden, wenn er die Wohnung zuvor schon selbst mit von ihm ausgewählten Rauchwarnmeldern ausgestattet hat. Dies entschied der Bundesgerichtshof und bestätigte damit zwei Urteile des Landgerichts Halle.
In beiden Fällen hatte die Vermieterin - in einem Fall eine Wohnungsbaugesellschaft, im anderen Fall eine Wohnungsbaugenossenschaft - beschlossen, den eigenen Wohnungsbestand einheitlich mit Rauchwarnmeldern auszustatten und warten zu lassen. In beiden Fällen hatten die beklagten Mieter den Einbau mit Hinweis darauf abgelehnt, dass sie bereits eigene Rauchwarnmelder angebracht hätten.
Einbau von Rauchwarnmeldern ist von Mietern zu dulden
Der Bundesgerichtshof entschied, dass die von den Vermietern beabsichtigten Maßnahmen bauliche Veränderungen sind, die zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswerts und einer dauerhaften Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse im Sinne von § 555 b Nr. 4 und 5 BGB* führen und deshalb von den Mietern zu dulden sind. Dadurch, dass der Einbau und die spätere Wartung der Rauchwarnmelder für das gesamte Gebäude "in einer Hand" sind, wird ein hohes Maß an Sicherheit gewährleistet, das zu einer nachhaltigen Verbesserung auch im Vergleich zu einem Zustand führt, der bereits durch den Einbau der vom Mieter selbst ausgewählten Rauchwarnmeldern erreicht ist.
Vermieter sind gesetzlich zum Einbau von Rauchwarnmeldern verpflichtet
Darüber hinaus ergibt sich die Duldungspflicht der beklagten Mieter auch daraus, dass den Klägerinnen der Einbau von Rauchwarnmeldern durch eine gesetzliche Verpflichtung (hier § 13 Abs. 5 Hessischen Bauordnung**) auferlegt ist und somit aufgrund von Umständen durchzuführen ist, die von ihnen nicht zu vertreten sind (§ 555 b Nr. 6 BGB*).
Erläuterungen
* - § 555 b BGB Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
[...]
4. durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
5. durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
6. die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555 a sind, [...]
** - § 13 Abs. 5 der Hessischen Bauordnung.
§ 13 (5) 1In Wohnungen müssen Schlafräume und Kinderzimmer sowie Flure, über die Rettungswege von Aufenthaltsräumen führen, jeweils mindestens einen Rauchwarnmelder haben. 2Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. 3Die Eigentümerinnen und Eigentümer vorhandener Wohnungen sind verpflichtet, jede Wohnung bis zum 31. Dezember 2014 entsprechend auszustatten. 4Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzerinnen und Besitzern, es sei denn, die Eigentümerinnen oder die Eigentümer haben diese Verpflichtung übernommen.
Immobilien News März 2015
9. Beiratsseminar in Bad Homburg - Großer Erfolg - Beirätin der Müller Immobilien Management GmbH Gewinnerin
Über 460 Verwaltungsbeiräte und interessierte Eigentümer sind den Einladungen der DDIV-Verwaltungsunternehmen in das Kurhaus Bad Homburg gefolgt. Mit rund 65 Teilnehmern waren die Beiräte der MIM am stärksten vertreten. Wir freuen uns, dass unsere Beiräte so zahlreich erschienen sind, die interessanten Vorträge verfolgten und die Pausen nutzten, um bei den Ausstellern weitere Informationen zu sammeln. Einige nahmen auch an dem Gewinnspiel eines ipad 2 teil. Auch für die kulinarischen Genüsse sorgte der Immobilienverband, so dass unsere Beiräte trotz des großen Andrangs den Nachmittag gestärkt verbrachten.
Am Nachmittag stand dann auch fest, dass sich die Teilnahme an dem Seminar durch die interessanten Vorträge für alle lohnte und ganz besonders für unsere Verwaltungsbeirätin Frau B. aus Bad Homburg, die die Veranstaltung als Gewinnerin des ipad 2 verlassen konnte. Sie tippte die richtige Anzahl an Golfbällen in einem Glas eines Ausstellers. HERZLICHEN GLÜCKWUNSCH! Sie sehen, es lohnt sich, Verwaltungsbeirat in einer Liegenschaft der MIM zu sein.
Sobald die Skripte veröffentlicht sind, werden wir diese an alle Verwaltungsbeiräte verteilen.
Verwaltungsbeiratsseminar 2015 im Kurhaus Bad Homburg
Zum neunten Mal richtet der Verwalterverband Hessen am 14.03.2015 ein Beiratsseminar für unsere Verwaltungsbeiräte und interessierte Eigentümer aus.
Als Verbandmitglied des hessischen Verwalterverbandes freuen wir uns, Sie zu diesem Seminar einladen zu können.
Es gibt wieder sehr interessante Themen rund um die Wohnungseigentümergemeinschaft. Das Programm sowie eine Anfahrtskizze senden wir Ihnen gerne auf Anfrage zu. Ebenso nehmen wir Ihre verbindliche schriftliche Anmeldung ab sofort gerne entgegen.
Jahresabrechnung 2014 - Ein wichtiger Hinweis:
Häufig sprechen uns Eigentümer/-innen auf die aus ihrer Sicht notwendige Zusendung der Abrechnungsunterlagen vor dem 30.05. eines Jahres an, in der Annahme, dass die Abrechnung des Vorjahres für die Erstellung der Einkommensteuererklärung notwendig sei. Dies ist ein weitverbreiteter Irrtum!
Vielen Eigentümern/-innen ist nicht bekannt, dass die Einkommensteuererklärung in der Regel nach dem Zu- und Abflussprinzip erfolgt und somit die Kosten anzugeben sind, wenn diese fällig und gezahlt wurden. Dies bedeutet, dass die von uns erstellte Hausgeldabrechnung 2014 erst in der Steuererklärung 2015 anzugeben ist.
Dies bedeutet für die Abgabe der Steuererklärung:
Die geleisteten Vorauszahlungen 2014 (monatliches Hausgeld) sind gemäß Wirtschaftsplan 2014 auch in der Steuererklärung 2014 anzugeben. Des Weiteren sind die Abrechnungsergebnisse der genehmigten Jahresabrechnung 2013, die in 2014 ausbezahlt bzw. fällig wurden, ebenfalls in der Erklärung 2014 einzutragen.
Die Jahresabrechnung für 2014, die in den nächsten Wochen durch uns erstellt wird, ist dann erst in der Steuererklärung 2015 anzugeben, so dass Sie Ihre Steuererklärung 2014 ohne die Übersendung der Jahresabrechnung erstellen können.
Weitere Informationen finden Sie im Web unter Bundesministeriums der Finanzen - Schreiben vom 15. Februar 2010.
Immobilien News Januar 2015
Umfassende Änderung des Eichgesetzes ab 01.01.2015
Das neue Mess-und Eichgesetz wurde am 25.07.2013 verabschiedet und tritt ab 01.01.2015 in Kraft. Es bringt einige Neuerungen mit sich, die die Wohnungseigentümergemeinschaft unbedingt beachten sollte.
Ab 01.01.2015 müssen innerhalb von 6 Wochen folgende Daten aller neu geeichten bzw. konformitätsbewerteten Zähler an eine nach Landesrecht zuständige Behörde (in der Regel die Landeseichbehörde) gemeldet werden:
Geräteart, Hersteller, Typbezeichnung, Jahr der Kennzeichnung des Messgerätes (also Eichjahr), Anschrift der Person, die das Messgerät verwendet, in der Regel die Wohnungseigentümergemeinschaft bzw. Gebäudeeigentümer.
Gemäß §33 dürfen Messwerte von Messgeräten, deren Eichung abgelaufen ist, nicht mehr verwendet werden. Dies gilt nicht für Heizkostenverteiler, da Heizkostenverteiler keine geeichten Messgeräte im Sinne des Eichgesetzes sind. In der Regel handelt es sich um Wärmemengen- und Kalt- und Warmwasserzähler. Wenn die vorgeschriebene Eichfrist eines Zählers abgelaufen ist, dürfen diese Werte für die Abrechnung nicht verwendet werden. Bei Verstoß droht eine Geldbuße bis zu 50.000,00 Euro. In der Regel werden die Eichfristen von den Abrechnungs- und Ablesediensten überwacht.
Wir möchten Sie aber an dieser Stelle bitten, Ihre Zähler in Ihren Wohnungen ebenfalls auf das Eichjahr zu überprüfen. In der Anlage haben wir Ihnen ein Beispiel beigefügt. Sollte auf der Wasseruhr für Kaltwasser ein Eichdatum vor 2009 vorhanden sein, d.h. - 09 – und bei Warmwasser und dem Wärmemengenzähler ein Eichdatum vor 2010, d.h. – 10 - stehen, bitten wir Sie, uns dies schriftlich mitzuteilen. Bei den Kaltwasseruhren gilt eine 6-jährige Eichfrist, bei Warmwasser- und Wärmemengenzählern eine Eichfrist von 5 Jahren.
Wir werden dann alles Weitere veranlassen.
