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Immobilien News September 2021

 
E-Ladestationen dürfen nicht ohne Beschluss errichtet werden

Immer mehr Eigentümer äußern den Wunsch, an ihrem Stellplatz eine E-Ladestation zu errichten – zumal diese je Anschluss aktuell wieder mit bis zu 900 Euro von der KfW bezuschusst wird. Der Einbau darf jedoch nicht eigenmächtig ohne Beschluss der Gemeinschaft erfolgen. Dieses Urteil hat das Landgericht Düsseldorf gefällt (LG Düsseldorf, Urteil v. 04.08.2020, Az. 25 S 134/19).

Im entsprechenden Fall hat ein Eigentümer an seinen beiden Stellplätzen in der gemeinschaftlichen Tiefgarage eine Wallbox zum Laden von Elektroautos angebracht und über ein Stromkabel angeschlossen, ohne das ein Gestattungsbeschluss der Eigentümergemeinschaft vorlag.

Als die Installation in der darauffolgenden Eigentümerversammlung nachträglich zur Genehmigung gestellt wurde, lehnte die Gemeinschaft dies ab und beauftragte den Verwalter damit, den entsprechenden Eigentümer zum Rückbau der Wallbox aufzufordern. Dieser weigerte sich jedoch, der Aufforderung nachzukommen,

Schließlich entschied ein Gericht zugunsten der Gemeinschaft. Die Wallbox musste zurück gebaut werden, da es sich hierbei um eine bauliche Veränderung handelt, die sowohl nach altem als auch nach neuem Wohnungseigentumsgesetz zustimmungsbedürftig ist. Nach neuem WEG besteht zwar ein Anspruch auf die Beschlussfassung über die Errichtung einer Ladestation, über die Details entscheidet jedoch die Eigentümergemeinschaft.


 


 

Immobilien News Juni 2021

 

Wegfall der Umzugskostenpauschale


Mit dem Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetz am 01.12.2020, können die bisherigen Umzugskostenpauschalen nicht mehr beschlossen werden. Grund ist die Abschaffung der Beschlusskompetenz aus § 21 Abs. 7. Betroffen von dieser Änderung sind auch Umzugskosten­pauschalen, die vor dem 01.12.2020 beschlossen wurden. Ein Ansetzen der Pauschale ist nicht mehr möglich, da es nicht angemessen ist, einen zulässigen Gebrauch finanziell zu sanktionieren, wenn keine konkreten Kosten anfallen.


 


 

Immobilien News März 2021

 

Datenschutz und WEG: Wann dürfen Namen genannt werden

Die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) und das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) sollen personenbezogene Daten schützen und sicherstellen, dass keine unberechtigte Nutzung und Weitergabe sensibler Daten erfolgt. Für die Zusammenarbeit von Hausverwaltung, Eigentümern und Firmen sind dabei die Interessen aller sorgfältig abzuwägen.

Die GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH hat ein aktuelles Urteil des Landgerichts Landshut vom 6.11.2020, Aktenzeichen 51 O 513/20, aufbereitet, das einen beispielhaften Sachverhalt anschaulich darstellt:

Der Mythos hält sich hartnäckig: In der Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es keinen Datenschutz. Das ist falsch. Selbstverständlich gelten die Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) und das Bundesdatenschutzgesetz (BDSG) auch im Wohnungseigentumsrecht. Darf aber in einer Versammlung der Name eines Eigentümers genannt werden, dessen Wohnung mit Legionellen befallen ist? Muss die Hausverwaltung Schadensersatz leisten, wenn sie dies macht? Wie weit geht der Datenschutz im Wohnungseigentumsrecht?

Einen Fall zu diesen Themen hatte das LG Landshut am 6.11.2020 zu entscheiden. Mehrere Wohnungen einer Wohnungseigentumsanlage waren mit Legionellen befallen. In einer Wohnungseigentümerversammlung sollte über die Maßnahmen zur Beseitigung dieses Befalls beschlossen werden. In der Einladung zur Versammlung, wurden die Lagen der betroffenen Wohnungen benannt. Einer der betroffenen Eigentümer meinte, dass der Datenschutz verletzt sei und verlangte Schadensersatz nach Art. 82 DSGVO. Er war der Ansicht, dass eine Rufschädigung vorliege. Er trägt weiter vor, dass ein potentieller Käufer wegen dieses Befalls den Kauf abgesagt habe. Im weiteren Verlauf hatte die Hausverwaltung die E-Mail-Adresse des Eigentümers an ihren Anwalt weitergegeben. Auch dies sei ein Verstoß gegen die Datenschutzgrundverordnung, meinte der Eigentümer. Allein hierfür macht er einen Schadensersatzanspruch von 300,00 € geltend. Er verklagte die Hausverwaltung, sowie deren Datenschutzbeauftragten.

Das LG Landshut hat entschieden, dass kein Datenschutzverstoß vorliegt. Dabei gelte die Datenschutzgrundverordnung auch in der Wohnungseigentümergemeinschaft; die Hausverwaltung ist jedoch vertraglich verpflichtet, den gesetzlichen und vertraglichen Pflichten einer Hausverwaltung nachzukommen. Das LG Landshut meint, dass nach §§ 13, 14 WEG a.F. die anderen Eigentümer einen Anspruch darauf haben, zu erfahren, wo und in welchem Umfang der Legionellenbefall vorliegt. Der Beschluss der WEG zur Beseitigung und Finanzierung der Beseitigung sei ohne diese Informationen nicht möglich gewesen. In der Versammlung und in der Einladung war es daher nicht nur zulässig, sondern auch erforderlich, dass die Lage der Wohnung, die Prüfergebnisse der Messungen und auch die Namen der betroffenen Eigentümer genannt werden. Das Landgericht hat sich nicht festgelegt, ob die Maßnahme nach Art. 6 Abs.1 Buchstabe b DSGVO) – aufgrund einer vertraglichen Verpflichtung – oder Buchstabe c) – aufgrund einer gesetzlichen Verpflichtung – rechtmäßig war. Zutreffend ist jedoch das Ergebnis und jedenfalls ist das Vorgehen der Hausverwaltung von Art. 6 Abs. 1 Buchstabe f DSGVO), dem berechtigten Interesse, gedeckt.

Im Hinblick auf die Weitergabe der E-Mail-Adresse des Eigentümers hat das Landgericht die Rechtmäßigkeit nicht geprüft. Die Weitergabe von Daten zur Abwehr von Ansprüchen ist aber auch von Art. 6 DSGVO gedeckt, so dass auch hier kein Verstoß gegen die DSGVO vorliegen dürfte. Das Gericht hat ausgeführt, dass die E-Mail-Adresse des Eigentümers öffentlich zugänglich – nämlich über das Anwaltsportal – war. Die Weitergabe einer solchen Information, könne keinen Verstoß darstellen, der dann auch noch zu einem Schadensersatzanspruch führt.

Weiter hat das Gericht ausgeführt, dass selbst wenn ein Datenschutzverstoß bei der Einladung oder in der Versammlung vorgelegen hätte, der Eigentümer keinen Schadensersatz verlangen kann, weil kein immaterieller Schaden (Verletzung des Persönlichkeitsrechts) vorliegt. Es muss ein spürbarer Nachteil für den Eigentümer entstanden sein, wenn er erfolgreich Schadensersatz geltend machen will. Dass ein Käufer abgesprungen sein soll, spielt hier keine Rolle. Der Eigentümer selbst hätte den Käufer über den Legionellenbefall aufklären müssen, es sei nämlich unverantwortlich, den Befall nicht zu offenbaren. Einen Anspruch gegen einen anderen wegen dieser „Aufklärung“ kann er also nicht geltend machen.

Außerdem liegt keine Rufschädigung vor, weil ein Legionellenbefall etwas mit der Wasserzirkulation der Wohnanlage zu tun habe und nicht mit den Personen der Nutzer. Informationen über einen Legionellenbefalls sind daher nicht geeignet, jemanden bloßzustellen.

Letztlich führt das Gericht zu Recht aus, dass der Datenschutzbeauftragte jedenfalls nicht auf Schadensersatz haftet, weil er nicht für die Einladung und die Durchführung der Versammlung verantwortlich war.

Das Urteil ist im Ergebnis völlig richtig. Hausverwaltungen dürfen selbstverständlich Daten verarbeiten. Dazu gehört auch das Nennen von Wohnungen oder Namen innerhalb der Gemeinschaft, wenn es um Mängelbeseitigungsmaßnahmen geht. Dies gilt insbesondere in einem Fall, in dem auch der Gesundheitsschutz der anderen Eigentümer oder deren Mieter betroffen ist.

Der Fall zeigt aber eines: Eigentümer reagieren zunehmend sensibler auf etwaige Datenschutzverstöße. Hausverwalter sollten dies im Blick haben und sorgsam mit den Daten von Eigentümern, Mietern oder Dritten umgehen.

© Text: GROSS Rechtsanwaltsgesellschaft mbH


 


 

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