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Immobilien News Oktober 2015

Das beglaubigte Protokoll – der Nachweis der Verwalterbestellung

Der Verwalter wird im Regelfall mit einfachem Mehrheitsbeschluss durch die Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt. Die Bestellung wird im Versammlungsprotokoll festgehalten, welches von drei Personen unterzeichnet werden muss:

  • dem Versammlungsleiter
  • dem Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats
  • einem weiteren Wohnungseigentümer (eventuell ebenfalls Verwaltungsbeiratsmitglied)

Enthält die Versammlung jedoch auch den Verwalterbestellungsbeschluss, liegt ein Sonderfall vor und die reine Unterzeichnung des Protokolls reicht nicht aus. Denn die Grundbuchordnung (GBO, insbesondere § 29) sieht vor, dass derartige Dokumente notariell beglaubigt und anschließend beim Grundbuchamt eingereicht werden müssen. Der so belegte Verwalternachweis ist nicht nur erforderlich, wenn Verwalterzustimmungen im Rahmen eines Eigentümerwechsels notwendig sind, sondern auch in vielen weiteren Rechtsfällen. Er gibt Verwalter und Wohnungseigentümergemeinschaft Rechtssicherung nach innen und außen.

Zur Beglaubigung des Protokolls müssen die oben genannten Unterzeichner einen niedergelassenen Notar oder in Hessen alternativ das Ortsgericht aufsuchen. Dort wird dann die Unterschrift aller Unterzeichner beglaubigt. Die Beglaubigung durch das Ortsgericht ist meist deutlich günstiger als durch einen Notar. In jedem Fall muss aber immer ein gültiger Ausweis vorgelegt werden.

Ist das Versammlungsprotokoll einmal beglaubigt, wird es in der Regel vom Verwalter schriftlich beim Grundbuchamt als Verwalternachweis zur niedrigsten Blattnummer der Wohnungsgrundbuchblätter eingereicht. Die niedrigste Blattnummer ist dabei meist das Wohnungseigentum Nummer 1 laut Aufteilungsplan oder auch die Wohnungsnummer 1 der Liegenschaft. Dies hat den Vorteil, dass immer klar ist, wo das Dokument im Bedarfsfall beim Amt zu finden ist und somit zügig eingesehen werden kann.


Die Instandhaltungsrücklage – das Sparkonto für den Notfall

Die Instandhaltungsrücklage dient dem Erhalt eines Objekts und ist im Falle einer anstehenden Sanierungsmaßnahme extrem wichtig. Sie ist darum fest im § 21 Abs. 5 Nr. 4 des WEG-Gesetzes verankert. Die monatlichen Vorauszahlungen sollen dabei in ihrer Höhe immer so ausgelegt sein, dass die Eigentümer im Falle einer Sanierung nicht mit weiteren Belastungen in Form von Sonderumlagen rechnen müssen.

In der Regel orientiert sich die Instandhaltungsrücklage an verschiedenen Kriterien: dem Alter, der Größe und dem Gesamtzustand des Objekts, der Anzahl der technischen Einrichtungen sowie der Einkommenshöhe der Wohnungseigentümer. Erfahrungsgemäß steigt die benötigte Rücklage mit dem Alter des Gebäudes. Zur Berechnung können verschiedene Maßstäbe zugrunde gelegt werden.

Eine aus der Berechnungsverordnung stammende Kalkulation basiert auf der Bezugsfertigkeit der Immobilie. Je älter ein Objekt ist, desto höher ist die Summe, die zugrunde gelegt wird:

Bezugsfertig bis 31.12.1952

Max. EUR 10,00

Bezugsfertig vom 01.01.1953 bis 31.12.1969

Max. EUR 9,25

Bezugsfertig vom 01.01.1970 bis 31.12.1979

Max. EUR 7,00

Bezugsfertig nach dem 31.12.1979

Max. EUR 5,50

 
Die oben genannten Werte gelten pro Quadratmeter und Jahr. Ist eine Sammelheizung vorhanden, erhöhen sich die Werte um EUR 0,40 pro Quadratmeter, ist ein Aufzug vorhanden um EUR 0,83 pro Quadratmeter.

Die Peter’sche Formel hingegen legt die Baukosten zugrunde und geht davon aus, dass innerhalb von 80 Jahren das 1,5-fache der Baukosten für die Instandhaltung benötigt wird. Oft es es jedoch schwierig die genauen Kosten in Erfahrung zu bringen, die Werte liegen bei dieser Form der Berechnung zudem meist extrem hoch.

In der Berechnung nach Stein dient der Kaufpreis als Berechnungsgrundlage und beinhaltet bereits Preissteigerung und Zinserträge. Pro Quadratmeter und Jahr werden 0,8 bis 1,0 Prozent vom Kaufpreis zugrunde gelegt.

Wird die Instandhaltungsrücklage nach Hauff/Homann ermittelt, beträgt der Anteil 25 Prozent des Kaufpreises bei einem Planungshorizont von 50 Jahren. Da die Berechnung sehr komplex ist, wird für die Kalkulation in der Regel ein speziell entwickeltes PC-Programm genutzt.

Ganz gleich welche Berechnungsgrundlage gewählt wird, gilt: Lieber die Instandhaltungsrücklage im Vorfeld ein wenig höher ansetzen, um im Falle einer Sanierung eine Sonderumlage – sofern möglich – zu vermeiden! Ein guter Richtwert, der sich in der Praxis bewährt hat, sind mindestens EUR 10,00 pro Quadratmeter Wohnfläche.

Bei der Anlageform der Instandhaltungsrücklage ist zu beachten, dass eine Gewinnerzielung durch Zinserträge nicht das Ziel ist. Es kommt vielmehr darauf an, im Bedarfsfall zeitnah auf die Rücklage zugreifen zu können. Ratsam sind Festgeldanlagen mit kurzer Kündigungsfrist oder Tagesgeldkonten.


 

 

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